違法建築物の見分け方

不動産投資を考慮する際には、投資対象となる物件が違法建築物かどうかを調査する必要があります。

違法建築物であることがわかると銀行側は融資をしてくれないため、不動産投資がとん挫してしまう可能性が高くなります。不動産投資を始める際には物件概要書を確認して、違法建築物かどうかを確認することが大切です。

よくある違法建築物の一つに、建ぺい率の超過があります。

建ぺい率は都市計画で定められ、それぞれ上限が定められています。建ぺい率が定められた上限利率を超えている場合には違法建築物とみなされるため、投資対象の物件としては不適格になります。

物件概要書と、土地の定められた建ぺい率を比較して、違法かどうかを確かめてください。

そして容積率も注意が必要な項目です。

不動産の容積率は、用途地域とセットで決まります。住居専用地域の場合、低層や中高層の建物によって容積率が異なります。

容積率もあらかじめ土地ごとに定められていますから、用途地域の種類を確認し、違法建築物に該当しないかどうかを確かめるようにしてください。

注意が必要なのは、用途地域が異なる二つ以上の敷地に建設物がある場合です。具体的には、商業地域と住居地域が混在している場合などがそれに当たります。

この場合には平均値を求める必要があり、物件概要書に記載されているデータが平均値を超えていなければ問題ありません。

違法建築物かどうかを見分けるのに、用途制限も考慮すべき要素になります。土地にはそれぞれ用途が定められていて、用途以外の目的で建物を建設すると違法建築物と判断されます。

多くの事例では建設前に違法建築物であると判断され、建築そのものが却下されますが、既に建設されている物件で、使用用途が違法になっているケースも見られますので注意が必要です。

例えば本来は住居専用地域の場合、その建物を事務所として単独使用するケースでは違法建築となってしまいます。このような事態にならないためにも、用途制限を確認しておくことをおすすめします。

見分けるための他の方法に、接道義務に適合しているかという判断項目があります。

接道義務とは敷地の間口が隣接する幅4メートル以上の道路に2メートル以上確保する法律のことを指しています。戦後まもなく建てられた未整備の地域の建物の場合、接道義務違反に該当するケースが見られます。

狭い裏通りなどに隣接する物件を投資対象にする場合には、特に注意が必要です。

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